Kısa Cevap
Konut kira gelirinde istisna tutarı 2025 yılı gelirleri için 47.000 TL, 2026 yılı gelirleri için 58.000 TL'dir. 2025'te elde edilen kiralar Mart 2026'da beyan edildi; 2026'da elde edilen kiralar ise Mart 2027'de beyan edilecek ve 58.000 TL'lik istisna ilk kez o beyanda kullanılacak. Yalnızca konut kirası alan ve yıllık toplamı istisna tutarını aşmayan kişi beyanname vermez. İstisnayı aşan tutar, %15 götürü gider veya belgelendirilen gerçek giderler düşüldükten sonra gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
Hangi Yılın Rakamı Hangi Beyanda Kullanılır?
Kira geliri, elde edildiği yılın tutarlarıyla, izleyen yılın Mart ayında beyan edilir. En sık yapılan hata, beyan yılının rakamını gelir yılına uygulamaktır. Aşağıdaki tablo iki dönemi ayırır:
| Kalem | 2025 gelirleri (Mart 2026 beyanı) | 2026 gelirleri (Mart 2027 beyanı) |
|---|---|---|
| Konut kira istisnası (GVK 21) | 47.000 TL | 58.000 TL |
| İstisnayı engelleyen gayrisafi gelir toplamı | 1.200.000 TL | 1.500.000 TL |
| Stopajlı işyeri kirası için beyan sınırı (diğer stopajlı gelirlerle birlikte) | 330.000 TL | 400.000 TL |
| Stopaja ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyan sınırı | 18.000 TL | 22.000 TL |
| Götürü gider oranı | %15 | %15 |
2026 tutarları 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlendi; yıl içinde bu tutarlarda ara güncelleme yapılmadı.
Kimler İstisnadan Yararlanamaz?
İstisna yalnızca binaların konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelire uygulanır; işyeri kirasına uygulanmaz. Konut sayısı kaç olursa olsun istisna mükellef başına bir kez kullanılır. Hisseli mülklerde ise her hissedar kendi payına düşen kira için istisnadan ayrı ayrı yararlanır. Şu durumlarda istisna kullanılamaz:
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar.
- İstisna tutarının üzerinde kira elde edip, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı (beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın) ücret tarifesinin üçüncü dilim tutarını aşanlar: 2025 gelirleri için 1.200.000 TL, 2026 gelirleri için 1.500.000 TL.
- İstisna tutarının üzerinde kira elde edip bunu hiç beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler.
Beyanname Ne Zaman Gerekir?
Sadece konut kirası
Yıllık konut kira geliri istisna tutarını aşmıyorsa beyanname verilmez. Aşıyorsa toplam kira beyan edilir ve istisna beyanname üzerinde düşülür.
İşyeri kirası
Kiracı bir şirket, şahıs işletmesi veya kurum ise kira ödenirken %20 stopaj kesilir. Stopajlı işyeri kiraları; birden fazla işverenden alınan ücretler, stopajlı kâr payları gibi diğer stopajlı gelirlerle birlikte 2025 için 330.000 TL'yi, 2026 için 400.000 TL'yi aşmıyorsa beyan edilmez. Kiracı stopaj yapmayan bir gerçek kişiyse, stopaja ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı 2025 için 18.000 TL'yi, 2026 için 22.000 TL'yi aştığında beyanname gerekir.
Konut ve işyeri birlikte
İşyeri kirası nedeniyle beyanname verilecekse konut kirası da beyannameye girer; konut istisnası, şartları taşınıyorsa beyanname üzerinde uygulanır.
Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?
Götürü gider: Belge gerekmeden, istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'i gider kabul edilir. Bu yöntemi seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini kullanamaz.
Gerçek gider: Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör gibi ortak giderler, sigorta primleri, emlak vergisi, onarım ve bakım masrafları, amortisman gibi kalemler belgelenerek indirilir. İki önemli kısıt vardır:
- İstisnadan yararlanan mükellef, giderlerin istisnaya isabet eden kısmını indiremez. Giderler, istisna tutarının toplam kiraya oranı kadar azaltılır.
- 19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile, 1 Ocak 2025'ten itibaren başlayan dönemlerde konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için kullanılan borçların faizleri gider yazılamıyor. Kısıt Mart 2026'da verilen beyannamelerde uygulanmaya başladı; işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerde faiz indirimi devam ediyor. Kanun teklifinin ilk hâlinde konut istisnasını daraltan bir hüküm de vardı, ancak bu hüküm yasalaşmadı; istisna eskisi gibi uygulanıyor.
Belgeli giderleriniz hasılatın %15'ini belirgin şekilde aşmıyorsa götürü gider pratikte daha az iş çıkarır. Yüksek onarım veya amortisman tutarları varsa iki yöntemi ayrı ayrı hesaplayıp karşılaştırmak gerekir.
Örnek Hesap: Aylık 25.000 TL Konut Kirası
Tek konutunu aylık 25.000 TL'ye kiraya veren, başka geliri olmayan ve götürü gider yöntemini seçen bir kişiyi iki ayrı yıl için ele alalım. Yıllık kira: 25.000 × 12 = 300.000 TL.
| Adım | 2025 geliri (Mart 2026) | 2026 geliri (Mart 2027) |
|---|---|---|
| Yıllık konut kirası | 300.000 TL | 300.000 TL |
| İstisna | 47.000 TL | 58.000 TL |
| İstisna sonrası tutar | 253.000 TL | 242.000 TL |
| Götürü gider (%15) | 37.950 TL | 36.300 TL |
| Vergi matrahı | 215.050 TL | 205.700 TL |
| Hesaplanan gelir vergisi | 35.110 TL | 31.640 TL |
2025 hesabı: ücret dışı tarifede ilk 158.000 TL için 23.700 TL, aşan 57.050 TL için %20'den 11.410 TL; toplam 35.110 TL. 2026 hesabı: ilk 190.000 TL için 28.500 TL, aşan 15.700 TL için %20'den 3.140 TL; toplam 31.640 TL. Aynı kira tutarında istisna ve tarife dilimleri yükseldiği için vergi azalıyor; kira artışı olursa bu fark kapanabilir. Beyanname damga vergisi bu hesaba dahil değildir.
Beyan ve Ödeme Takvimi
- Beyan dönemi: gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın 1–31 Mart tarihleri. 2026 kiraları için 1–31 Mart 2027.
- Ödeme: iki eşit taksit; birincisi Mart, ikincisi Temmuz ayı sonuna kadar.
- Geliri yalnızca kira gibi kalemlerden oluşanlar beyannameyi Dijital Vergi Dairesi üzerindeki Hazır Beyan Sistemi ile verebilir.
- Yıl içinde kesilen stopajlar beyannamede hesaplanan vergiden mahsup edilir.
Sık Yapılan Hatalar
- Yıl karıştırmak: Mart 2026 beyanında 58.000 TL değil, 47.000 TL kullanıldı. 58.000 TL ilk kez Mart 2027 beyanında geçerlidir.
- Hisseli mülkte tek beyan: Her hissedar kendi payını ayrı beyan eder ve istisnayı ayrı kullanır.
- Konut kredisi faizini gider yazmak: 2025 ve sonrası gelirlerde konut kredisi faizi indirilemez.
- İstisnayı çoğaltmak: Birden fazla konut kiraya verilse bile istisna bir kez uygulanır.
- Kirayı eksik göstermek: İstisnanın üzerinde kira alıp eksik beyan eden, istisna hakkını tamamen kaybeder; ayrıca vergi ziyaı cezası gündeme gelebilir.
İlgili Rehberler
Tarife dilimlerinin ayrıntısı için 2026 Gelir Vergisi Tarifesi, beyan son günleri için Mart 2027 Vergi Tarihleri, kâr payı gelirleri için Temettü Stopajı ve Beyanı 2026 ve kira artışı tarafı için Kira Artışı Yapmayan Ev Sahibi yazılarına bakabilirsiniz. Beyan tarihlerini Mali Ajanda vergi takviminden takip edebilirsiniz.