2026'da kira artışları sık tartışılan konulardan biri. Bir kiracının yasal sınır dahilindeki artışı reddetmesi durumunda ev sahibi tahliye yapamaz — yalnızca kira tespit davası yoluna gidebilir. Bu yazı 2026 Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde kiracının ve ev sahibinin haklarını detaylı açıklar.
2026 Yasal Kira Artış Sınırı (TBK m.344)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin yenilendiği dönemde uygulanacak artış oranı bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.
Sözleşmenin yenilendiği aya göre TÜFE oranları (örnek):
- Haziran 2026: %32,24
- Mayıs 2026: %32,43
- Nisan 2026: %32,82
- Mart 2026: %33,39
- Şubat 2026: %33,98
- Ocak 2026: %34,88
Önemli not: 7409 sayılı kanunla 2022-2024 arasında uygulanan %25 yasal tavan 1 Temmuz 2024'ten itibaren kaldırıldı. Şimdi TÜFE doğrudan uygulanır.
Ev Sahibi Yasal Sınır Üstü Artış İsteyebilir mi?
Hayır. TBK m.344/1 emredici hükümdür. Sözleşmede yasal sınır üstü bir artış belirtilmiş olsa bile bu hüküm geçersizdir. Kiracı yasal oranı ödeyerek sözleşmeye devam edebilir; ev sahibinin yasal yola başvurarak fazlasını alma hakkı yoktur.
Kira Artışını Kabul Etmeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Yargıtay kararları açıktır: HAYIR. Yasal sınır dahilindeki bir kira artışını kiracının reddetmesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Ev sahibi sadece "Kira Tespit Davası" açabilir.
Mahkemece, "Artışı kabul etmedi" gerekçesiyle açılan tahliye davaları reddedilir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açabilir?
TBK'da sınırlı sayıda belirtilmiştir:
- Kira bedeli ödememe: Bir yıl içinde 2 haklı ihtar (TBK m.352)
- Konut ihtiyacı: Ev sahibinin kendi, eşi, çocukları veya birinci derece yakınının konut ihtiyacı (TBK m.350/1)
- İş yeri ihtiyacı: Aynı kişiler için iş yeri ihtiyacı (TBK m.350/1)
- Esaslı tadilat: Yeniden inşa, esaslı onarım veya genişletme (TBK m.350/2)
- Yeni malik: Konutu yeni satın alan kişinin kendi/yakının ihtiyacı (TBK m.351)
- 10 yıllık uzama süresi: Konut için 10 yıl, iş yeri için 10 yıl sonunda 3 ay önceden bildirimle (TBK m.347)
Hiçbiri "artış kabul etmedi" değildir.
Kira Tespit Davası (TBK m.344/3 ve m.345)
Ev sahibinin başvurabileceği en önemli yasal yol. Şartlar:
- 5 yıl uzaması durumu: Sözleşme 5 yılı aşmış olmalı veya kira bedeli emsalden çok farklı olmalı
- Süre kuralı: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmalı veya yazılı kira artış ihtarı verilmiş olmalı
- Sonuç: Mahkeme TÜFE sınırı dışında piyasa değerine göre kira belirleyebilir (5 yıl üstü için)
Yeni dönemin başlangıcından önce 30 gün şart sağlanırsa, dava sonucu çıkan yeni kira tespit tarihi itibarıyla geçerli olur.
Kiracı Hakları Özeti
- Yasal sınır üstü artışı reddedebilir, yasal oran üzerinden ödemeye devam edebilir
- Yasal artışı reddetmiş olsa bile tek başına tahliye edilemez
- Ev sahibi tahliye için TBK'da sayılı diğer sebepleri ispatlamak zorundadır
- Kira tespit davası mahkeme süreci 1-2 yıl alabilir; bu süre boyunca eski kira üzerinden ödeme yapılır
- 5 yıl uzaması durumunda TÜFE sınırı kaldırılabileceği için tahliyenin yerine kira tespit davası açılabilir
Mali Ajanda Kira Artış Hesaplama Aracı
Hem ev sahipleri hem kiracılar için doğru yasal oranı bulmaya yarayan araç:
- Aylık TÜFE tablosu: Son 12 ayın oranları otomatik güncellenir
- Sözleşme yenileme ayı seçimi: Doğru oran otomatik gelir
- Manuel oran override: Eski sözleşmeler veya farklı durumlar için
- Yeni kira hesabı: Mevcut × (1 + oran/100) = yeni kira
- Mevzuat notu: TBK m.344 ve 7409 sk. açıklaması, 1 Temmuz 2024 tavan kalkma notu
Web ve mobilde aynı araç. Web: maliajanda.com/araclar → Kira Artış. Mobil: Mali Ajanda → Araçlar → Kira Artış.
Sonuç
2026'da bir ev sahibi yasal sınır üstü kira artışı isteyemez, isteyemediği için tahliye de yapamaz. Kiracının yasal sınırı kabul etmesi yeterlidir. Ev sahibinin başvurabileceği tek yol kira tespit davasıdır ve bu da ancak belirli şartlarda 5 yıl üstü sözleşmeler için sonuç verir. Tarafların hakları net ve dengelidir.